На какой срок безвозмездно предоставляются работникам служебные наделы

Содержание

Безвозмездное срочное пользование землей — разновидность права на владение наделом, предусмотренная ЗК РФ.

Обывателю мало что скажет фраза «безвозмездное пользование земельным участком». Разве что понимание того, что это бесплатно.

На самом деле все очень просто. Безвозмездное пользование – это передача вещи в пользование на время, с последующим возвратом (ст. 689 ГК РФ).

Земельный участок – это особое имущество. Правоотношения по его предоставлению и использованию регулируются ГК РФ, Земельным кодексом и Законом «О государственной регистрации недвижимости».

Вообще земельный участок может находиться:

— в безвозмездном пользовании, а также

— в постоянном бессрочном пользовании,

— в пожизненно наследуемом владении.

Установка ограничения использования для общественно-полезных целей или для обеспечения прав и интересов других лиц – сервитут.

Если участок в собственности – его владелец вправе совершать любые сделки с ним, не запрещенные законом, и вообще распоряжаться им по собственному усмотрению. Собственник несет все расходы по содержанию, в том числе уплачивает налоги.

Если участок в аренде, то арендатор вправе только пользоваться и очень ограничено распоряжаться им (например, сдавать в субаренду с согласия собственника). За пользование уплачивается арендная плата.

А вот при безвозмездном пользовании пользователь только пользуется земельным участком в соответствии с его назначением. Ничего более он совершать с ним не вправе. Но и пользуется бесплатно.

При постоянном бессрочном пользовании пользователь вправе строить на участке здания, и они будут принадлежать уже ему самому. То же относится и к пожизненно наследуемому владению земельного участка, но при этом владельцем участка может стать только гражданин (не организация!). Форма в виде пожизненного наследуемого пользования для граждан применима лишь в отношении участков, право на которых возникло до 21.10.2001 г. Право же бессрочного получения земли сейчас доступно лишь для государственных и муниципальных органов власти и учреждений.

Передавать в безвозмездное пользование земельный участок вправе его собственник. А если речь идет о предоставлении служебных наделов работникам организаций, то — организацией, которой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование (не путайте с безвозмездным пользованием!).

Последние два варианта формы владения – постоянное бессрочное пользование и пожизненное наследуемое владение — в настоящее время «доживают» свои последние дни как формы уже не актуальные для современного права.

Договор безвозмездного пользования земельным участком

Передача земельного участка производится по договору, будь то аренда, купля-продажа или безвозмездное пользование.

В договоре обязательно должны предусматриваться условия:

— предмет договора – передача в безвозмездное пользование,

— описание объекта (кадастровый номер, адрес и прочие характеристики, включая площадь, целевое назначение и т.д.),

— описание объектов, которые к моменту передачи уже возведены на земле (если они есть),

— условия предоставления земельного участка,

— срок действия договора,

— порядок расторжения и пролонгации.

В принципе, это стандартное построение «сетки» договора с уклоном в сферу регулирования сделок с недвижимостью.

Статья 39.10 ЗК РФ. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование (действующая редакция)

1. Договор безвозмездного пользования земельным участком заключается гражданином и юридическим лицом с уполномоченным органом, а в случае, предусмотренном подпунктом 2 пункта 2 настоящей статьи, с организацией, которой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование.

2. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование:

1) лицам, указанным в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса, на срок до одного года;

2) в виде служебных наделов работникам организаций в случаях, указанных в пункте 2 статьи 24 настоящего Кодекса, на срок трудового договора, заключенного между работником и организацией;

3) религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет;

4) религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения;

4.1) религиозным организациям на срок до сорока девяти лет при условии, что на указанных земельных участках расположены здания, сооружения религиозного или благотворительного назначения, принадлежащие им на праве собственности, в случае, если указанные земельные участки ограничены в обороте и (или) не могут быть предоставлены данным религиозным организациям в собственность;

4.2) некоммерческим организациям при условии, что на указанных земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования и находящиеся в государственной или муниципальной собственности здания, сооружения, на срок до прекращения прав на такие здания, сооружения;

5) лицам, с которыми в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд») заключены гражданско-правовые договоры на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, осуществляемые полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на срок исполнения этих договоров;

5.1) некоммерческим организациям для осуществления строительства и (или) реконструкции объектов капитального строительства на таких земельных участках полностью за счет средств, полученных в качестве субсидии из федерального бюджета, на срок строительства и (или) реконструкции данных объектов капитального строительства;

6) гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;

7) для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые работают по основному месту работы в таких муниципальных образованиях по профессиям, специальностям, установленным законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет. Законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено, что такие граждане должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или иметь основания для постановки на данный учет, а также требование об отсутствии у таких граждан права собственности на иные земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в данном муниципальном образовании;

8) гражданину, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, на срок права пользования таким жилым помещением;

9) гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет;

10) гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем пять лет;

11) садоводческим или огородническим некоммерческим товариществам на срок не более чем пять лет;

12) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;

13) лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и их общинам в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности для размещения зданий, сооружений, необходимых в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, на срок не более чем десять лет;

14) лицам, с которыми в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2012 года N 275-ФЗ «О государственном оборонном заказе», Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» заключены государственные контракты на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства, осуществляемых полностью за счет средств федерального бюджета, если для выполнения этих работ и оказания этих услуг необходимо предоставление земельного участка, на срок исполнения указанного контракта;

15) некоммерческим организациям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации и созданным субъектом Российской Федерации в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, определенных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, в целях строительства указанных жилых помещений на период осуществления данного строительства;

16) лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, прекращено в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка на срок, установленный настоящим пунктом в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;

17) лицу в случае и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;

18) гражданину в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

19) Московскому фонду реновации жилой застройки, созданному субъектом Российской Федерации — городом федерального значения Москвой в целях реализации решения о реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», в отношении земельного участка, который находится в собственности субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы или государственная собственность на который не разграничена, в случае, если на таком земельном участке не планируется строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

20) акционерному обществу «Почта России» в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия «Почта России», основах деятельности акционерного общества «Почта России» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

21) публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» для обеспечения выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, включенных в программу деятельности указанной публично-правовой компании на текущий год и плановый период в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

22) публично-правовой компании «Фонд развития территорий» для осуществления функций и полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», если завершение строительства объектов незавершенного строительства (строительство объектов капитального строительства) на земельном участке, переданном (который может быть передан) указанной публично-правовой компании по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», невозможно в связи с наличием ограничений, установленных земельным и иным законодательством Российской Федерации, при подтверждении наличия таких ограничений федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

23) публично-правовой компании «Роскадастр» в отношении земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования федеральным государственным учреждениям, реорганизация которых осуществлена в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании «Роскадастр»;

24) участнику Военного инновационного технополиса «Эра» Министерства обороны Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом «О Военном инновационном технополисе «Эра» Министерства обороны Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на территории указанного Технополиса на срок участия в его деятельности для достижения целей создания и решения задач указанного Технополиса в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики, нормативно-правовому регулированию в области обороны.

3. Срок безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается по заявлению заинтересованного в получении земельного участка лица с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

3.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, договор безвозмездного пользования таким земельным участком должен предусматривать обязательство лица, с которым заключается договор безвозмездного пользования таким земельным участком, за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, — обязательство указанного лица осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет. В этом случае срок договора безвозмездного пользования земельным участком устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

4. Договор безвозмездного пользования земельным участком, заключаемый с садоводческим некоммерческим товариществом, должен предусматривать обязанность этого товарищества обеспечить подготовку в отношении соответствующего земельного участка проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

5. Договор безвозмездного пользования земельным участком, заключаемый с огородническим некоммерческим товариществом, должен предусматривать обязанность этого товарищества обеспечить подготовку в отношении соответствующего земельного участка проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

6. Предельный размер земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, являющегося предметом договора безвозмездного пользования, заключаемого с садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом, не может превышать площадь, рассчитанную как сумма площади земельных участков, которые будут образованы для предоставления членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, и площади земельных участков общего назначения.

7. В целях определения предельного размера земельного участка, указанного в пункте 6 настоящей статьи, площадь земельных участков, которые будут образованы для предоставления членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, определяется как произведение количества членов такого товарищества и установленного предельного максимального размера указанных земельных участков. Площадь земельных участков общего назначения определяется в размере от двадцати до двадцати пяти процентов площади земельных участков, которые будут образованы для предоставления членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, определенной по правилам, предусмотренным настоящим пунктом.

8. В случае, если после заключения договора безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор безвозмездного пользования осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.

3. Безвозмездное пользование

Основное регулирование института безвозмездного пользования земельными участками осуществляется на основании ст.ст. 24, 39.10, 39.14, 47 ЗК РФ, главы 36 ГК РФ («Безвозмездное пользование»), отдельных положениях главы 34 ГК РФ («Аренда») [1] , а также общей частью ГК РФ.

Фактически, право безвозмездного пользования имуществом представляет собой собирательное название, объединяющее случаи передачи имущества во временное безвозмездное (бесплатное) пользование по различным основаниям. Важно понимать, что во всех этих случаях речь идёт об обязательственных отношениях между лицом, предоставляющим имущество (ссудодателем), и его пользователем (ссудополучателем), что и предопределяет правовое регулирование данного института.

При этом, безусловно, безвозмездное пользование очень близко по своей сути к аренде, в силу чего ему присущи некоторые признаки аренды:

ссудополучатель может воспользоваться вещно-правовыми способами защиты – негаторными, виндикационными исками, исками о признании и т. д. (ст. 305 ГК РФ);
при смене собственника имущества (или ссудодателя, которому имущество принадлежит) договор безвозмездного пользования не прекращается, и ссудополучатель имущества продолжает им пользоваться (так называемое право следования, ст. 700 ГК РФ). То есть фактически имущество «обременено» правом безвозмездного пользования.

Следует отметить, что предоставление земельного участка в безвозмездное пользование заменило собой ранее существовавший институт предоставления земельного участка в безвозмездное срочное пользование, что было связано с гармонизацией земельного и гражданского законодательства.

В соответствии с п. 18 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 171-ФЗ) земельные участки, предоставленные до 1 марта 2015 года в безвозмездное срочное пользование, считаются предоставленными в безвозмездное пользование. При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи ЕГРН, содержащие слова «безвозмездное срочное пользование», не требуется.

Основания возникновения права безвозмездного пользования земельными участками

Все случаи предоставления земельных участков на праве безвозмездного пользования можно условно разделить на две группы:

предоставление земельных участков, находящихся в частной собственности;
предоставление земельных участков, находящихся в государственной/муниципальной собственности [2] .

Практическое значение данной классификации состоит в определении сферы правового регулирования: предоставление земельных участков, находящихся в частной собственности, регулируется преимущественно нормами гл. 36 ГК РФ. В свою очередь, когда речь идёт о предоставлении государственных (муниципальных) земель, существенная часть отношений регулируется также нормами ЗК РФ – так, в частности, там строго регламентированы основания и порядок предоставления земли.

Очевидно, что предоставление участков, находящихся в частной собственности, определяется исключительно волей правообладателей этих участков. Стороны вправе самостоятельно определить сроки, порядок использования и иные условия.

Напротив, случаи предоставления публичных земельных участков составляют закрытый перечень, который приводится в ст.ст. 39.10, 39.14 ЗК РФ. Там же приводятся порядок, условия предоставления участков.

Основанием для возникновения права безвозмездного пользования во всяком случае является договор.

По смыслу ст.ст. 432, 696 ГК РФ существенным условием договора безвозмездного пользования является только предмет. То есть стороны, заключая договор безвозмездного пользования, должны указать обязанности сторон по договору (обязанность передать земельный участок), зафиксировать в договоре характеристики участка, позволяющие его однозначно идентифицировать.

Срок договора, который могут установить стороны, гражданским законодательством не ограничивается. При этом в случае, если договор безвозмездного пользования земельного участка заключается на срок более 1 года, он подлежит государственной регистрации (ст. 26 ЗК РФ) [3] . Допустимо заключение и бессрочного договора безвозмездного пользования. При этом, поскольку в законодательстве не установлена обязанность регистрировать договоры безвозмездного пользования земельных участков (в том числе земельных участков), заключённые на неопределённый срок, регистрации они не подлежат [4] .

Полагаем, что нарушение требования о регистрации договора ссуды не влечёт его недействительность или незаключённость. ВАС РФ указывал, что даже незарегистрированный договор аренды связывает его стороны обязательствами, а правовым последствием отсутствия регистрации является невозможность противопоставления договора третьим лицам (отсутствие преимущественного права у арендатора и т. д.) [5] . Данная логика в силу схожести с институтом аренды может быть распространена и на случаи заключения бессрочных договоров ссуды земельных участков.

Каждая из сторон договора безвозмездного пользования, заключённого на неопределённый срок, вправе во всякое время отказаться от его исполнения, уведомив своего контрагента за один месяц. Такое же право, если иное не предусмотрено договором, предоставлено также и сторонам срочного договора ссуды (ст. 699 ГК РФ).

В случае предоставления публичных земель заключению договора предшествует распорядительный акт уполномоченного органа о предоставлении участка. Кроме того, в таких случаях, как правило, законодательно ограничивается срок предоставления [6] .

Отдельные основания предоставления участков на праве безвозмездного пользования

Как уже указывалось ранее, п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ содержит большой перечень оснований для предоставления участков на праве безвозмездного пользования (22 основания). Большинство этих оснований имеют точечный характер, и нет смысла их воспроизводить из текста закона.

Тем не менее на ряде оснований стоит дополнительно остановиться.

1) Служебный надел (пп. 2 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ)

Согласно ст. 24 ЗК РФ земельные участки, в том числе из состава земель лесного фонда и земель особо охраняемых природных территорий, могут предоставляться работникам в безвозмездное пользование в виде служебного надела на время установления трудовых отношений. При этом, несмотря на то что указанная статья не содержит указание на форму собственности земельных участков, которые могут предоставляться в качестве служебных наделов, исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), представляется, что предоставление служебных наделов возможно в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Согласно ст. 47 ЗК РФ право на служебный надел прекращается при прекращении трудовых отношений, в связи с которыми такой надел был предоставлен, за исключением следующих случаев:

право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности;
право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи:

– работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;

– работника, принятого на обучение, на весь срок получения образования;

– работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей;

право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, а детьми работников – до их совершеннолетия.

Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование. При этом работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

2) Предоставление лицам для исполнения заключённых в соответствии с законом РФ от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» гражданско-правовых договоров на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, осуществляемые полностью за счёт средств бюджетов

С учётом того, что выполнение работ по строительству и реконструкции без оформленных прав на землю осуществлять нельзя, законодатель предусмотрел, что в этом случае участок предоставляется в безвозмездное пользование исполнителю работ.

3) Предоставление специальным субъектам (Московскому фонду реновации жилой застройки, АО «Почта Россия», публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства», публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства») для выполнения возлагаемых на них законом уставных целей/функций с дополнительными оговорками

4) Предоставление садоводческим или огородническим некоммерческим товариществам на срок не более чем пять лет

Как правило, это условия первоначального предоставления участка таким организациям для проведения ими работ по разработке проекта межевания такого садоводства и закрепления участков за конкретными гражданами.

Оценка актуальности данного института для застройщиков

Может ли предоставление земельного участка на праве безвозмездного пользования стать эффективным инструментом для застройщика? Рассмотрим отдельно случаи предоставления публичных и частных земельных участков.

А) Предоставление частных земель

В целом, нормами законодательства не запрещается передача земельных участков, находящихся в частной собственности, по договору безвозмездного пользования. Судебная практика [7] подтверждает допустимость заключения договора ссуды земельного участка даже между коммерческими организациями [8] .

Исключение в силу п. 2 ст. 690 ГК РФ составляют случаи передачи коммерческой организацией имущества лицу, которое является её:

учредителем;
участником;
руководителем;
членом органов управления и контроля.

Договор, заключённый в нарушение данного правила, подлежит признанию недействительным по ст. 168 ГК РФ в связи с нарушением императивной нормы закона.

Тем не менее, полагаем, использовать договор ссуды в качестве инструмента структурирования отношений застройщика, собственника участка, заказчика и иных возможных участников строительства либо же отношений внутри группы компаний перечисленных лиц неэффективно в силу следующего:

1) Как правило, собственник участка и застройщик (либо иные лица) объединяют свои ресурсы, чтобы совместно извлечь прибыль по результатам строительства. В таких случаях предоставление участка на том или ином праве фактически является вкладом собственника участка в совместное предприятие.

Соответственно, поскольку договор ссуды является безвозмездным, собственник участка не вправе претендовать на какое-либо встречное предоставление. Поэтому для обеспечения инвестиционной деятельности в строительстве он малоприменим – это просто невыгодно.

2) Как следствие этого у налоговых органов потенциально могут возникнуть претензии к сторонам договора ссуды земельного участка.

Так, в отличие от договора аренды, лицо, которое передало участок в пользование, доход не получает, а значит, налоговая база по налогу на прибыль отсутствует. При этом единственной деловой целью сделки не может быть налоговая выгода [9] .

В силу коммерческого характера строительной деятельности, с одной стороны, и безвозмездности ссуды, с другой, доказать наличие иной (помимо налоговой выгоды) цели заключения договора ссуды будет достаточно непросто [10] .

Таким образом, предоставление участка для осуществления инвестиционной деятельности в целях структурирования отношений между участниками строительства по договору ссуды является нерелевантным в силу его характерной особенности – безвозмездности.

Б) Предоставление публичных земель

Как указывалось выше, случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, строго регламентированы. В законодательстве предусмотрен достаточно широкий перечень этих случаев.

Среди оснований предоставления, которые являются актуальными для застройщиков, можно выделить следующие:

1) предоставление участков лицам, с которыми заключены гражданско-правовые договоры на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, осуществляемых полностью за счёт бюджета, в порядке ФЗ от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», ФЗ от 29.12.2012 № 275-ФЗ «О государственном оборонном заказе» [11] .

По данному основанию земельный участок предоставляется в пользование лицам, которые осуществляют строительство на государственном муниципальном участке на основании соответствующего контракта в целях осуществления работ на этом участке.

Как представляется, безвозмездность предоставления земли по данному основанию объясняется тем, что работы по таким контрактам осуществляются полностью за счёт бюджета, в интересах государственного (муниципального) заказчика, а полученный результат работ переходит полностью заказчику. Права же на участок подрядчику необходимы исключительно для исполнения его обязанностей по контракту, а потому устанавливать ему плату за пользование участком в данном случае нецелесообразно.

2) предоставление участков кооперативам и иным лицам, созданным в целях обеспечения граждан жильём, а также иным категориям застройщиков [12] , [13] .

По данному основанию осуществляется предоставление земельных участков для строительства жилых домов (в том числе стандартного жилья), объектов ИЖС, жилищной инфраструктуры, а также технопарков, бизнес-инкубаторов и т. д. в строго оговорённых ФЗ от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях.

Таким образом, данное основание предоставления участка может быть актуально для некоторых застройщиков, занимающихся жилищным строительством.

Представляется, что для целей структурирования отношений между собственником участка и застройщиком, внутри группы компаний указанных субъектов и иных участников строительства институт безвозмездного пользования малоприменим.

Предоставление же государственных (муниципальных) участков для целей строительства возможно в ограниченном количестве случаев – однако, полагаем, в них применение института безвозмездного пользования более чем обоснованно. В связи с этим вопросы его регулирования сохраняют актуальность для участников гражданского оборота, в том числе и для застройщиков.

Отдельные вопросы правоприменения института безвозмездного пользования

Применение института безвозмездного пользования на практике неизбежно порождает вопросы, связанные с объёмом правомочий ссудополучателя, с правовыми последствиями прекращения договора безвозмездного пользования и др. Рассмотрим их подробнее.

Объём правомочий лица, которому предоставлен участок

Безусловно, определение конкретного объёма правомочий ссудополучателя земельного участка крайне важно. В случае, если ссудодатель желает ограничить возможности использования его земельного участка, указанное условие необходимо внести в договор безвозмездного пользования.

При предоставлении земельного участка по договору безвозмездного пользования объём правомочий ссудополучателей определяется следующим:

1) положениями договора

Стороны договора ссуды могут прописать, как именно вправе использовать участок ссудополучатель. При предоставлении участка в безвозмездное пользование по основаниям, предусмотренным ст. 39.10 ЗК РФ, условия договора безвозмездного пользования предопределяются основанием предоставления. Так, если участок предоставлен для строительства по госконтракту (пп. 5 п. 2 ст.

39.10 ЗК РФ), то и договор безвозмездного пользования будет иметь соответствующую цель предоставления участка. Использование участка для каких-то иных целей будет являться нарушением.

2) публичными ограничениями

Земельным, градостроительным законодательством предусматривается ряд ограничений по использованию земельных участков (в том числе строго целевой характер использования земли, необходимость соблюдения максимальной высоты застройки, отступов от границ участков и т. д.). Объём ограничений во многом зависит от того, в какую территориальную зону входит участок, входит ли он в зону с особыми условиями использования территорий и т. д.

3) наличием прав на участок иных лиц (сервитуты, иное)

Ссудодатель обязан соблюдать перечисленные ограничения (обременения). Последствия нарушения варьируются в зависимости от того, в чём выразилось нарушение. Так, использование участка не в соответствии с договором влечёт договорную ответственность, вплоть до досрочного прекращения договора безвозмездного пользования (ст. 698 ГК РФ).

Возведённые в нарушение договора ссуды постройки могут быть признаны самовольными и снесены (ст. 222 ГК РФ).

В свою очередь, нарушение публичных ограничений, помимо сноса самовольных построек, также влечёт административную ответственность (например, по ст. 6.7 КоАП Москвы).

Досрочное прекращение договора безвозмездного пользования

По общему правилу согласно ст. 698 ГК РФ договор безвозмездного пользования может быть расторгнут по требованию ссудодателя в случае, если ссудополучатель:

использует участок не в соответствии с договором или его видом разрешённого использования;
не выполняет обязанностей по содержанию участка;
существенно ухудшает состояние участка;
без согласия ссудодателя передал участок третьему лицу.

Кроме того, ссудодатель может во всякое время отказаться от договора ссуды без какой-либо мотивации (в отношении срочного договора ссуды – если им не установлено иное).

На практике может возникнуть вопрос, продолжает ли действие договор безвозмездного пользования в случае, если, например, участок был предоставлен для строительства по госконтракту (по пп. 5 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ), но затем госконтракт был досрочно расторгнут. Ведь в данном случае, с одной стороны, договор ссуды землепользователь не нарушал, но с другой – сохранение права безвозмездного пользования участка (с учётом целевого характера использования участка) нецелесообразно.

Судебная практика исходит из того, что после прекращения контракта, в связи с которым был заключён договор ссуды, использовать земельный участок в соответствии с его целью в принципе невозможно, поскольку она заключалась в исполнении указанного контракта [14] . Поэтому при прекращении контракта договор о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование подлежит расторжению.

Данный вывод применим и к иным случаям предоставления земельных участков на праве безвозмездного пользования, актуальным для застройщиков (в том числе пп.пп. 12, 14, 17 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ), поскольку во всех этих случаях предоставление участков имеет вспомогательный характер и обеспечивает реализацию той или иной цели.

Правовая судьба участка и возведённого на нём за период безвозмездного пользования объекта после прекращения договора безвозмездного пользования

При прекращении права безвозмездного пользования ссудополучатель земельного участка обязан его вернуть ссудодателю. При этом в период действия договора ссуды пользователь участка мог в зависимости от цели предоставления земельного участка осуществлять на нём определённую деятельность, в том числе возводить строения или сооружения, улучшать участок (например, разместить асфальтовое покрытие). Какова же судьба созданных на участке объектов при прекращении договора безвозмездного пользования?

При возврате участка ссудополучатель обязан демонтировать и убрать все временные постройки (и иное принадлежащее ему движимое имущество) [15] .

В случае, если участок предоставлялся для исполнения какого-либо договора (например, для строительства здания), то правовая судьба возведённых объектов зависит от вида заключённого договора, его условий. Скажем, если строительство велось по договору подряда (к примеру, если участок был предоставлен на основании пп. 5 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ для исполнения госконтракта), то возведённый на участке объект перейдёт в собственность заказчика с момента его регистрации (в т. ч. если строительство не было завершено, см. ст. 729 ГК РФ).

Если участок предоставлялся для строительства какого-либо здания в интересах самого ссудополучателя, то после прекращения договора безвозмездного пользования собственник участка не вправе требовать сноса этого объекта недвижимости.

Так, Верховный Суд РФ [16] , основываясь на ст. 622 ГК РФ и с учётом ст.

271 ГК РФ, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, указывал, что в случае прекращения договора аренды государственный орган (арендодатель) не вправе требовать сноса возведённого объекта (в т. ч. недостроенного), если его строительство осуществлялось в период действия договора аренды в соответствии с его условиями и разрешением на строительство. Данная позиция применима и к регулированию подобных случаев при прекращении и договоров ссуды, поскольку в обоих случаях речь идёт о предоставлении участка во временное владение и пользование. Кроме того, нет оснований при прекращении договора ссуды и для сноса возведённого объекта как самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ – ведь объект возводился при наличии на то согласия ссудодателя (при условии наличия в договоре ссуды соответствующей цели предоставления участка).

При прекращении договора ссуды неотделимые улучшения земельного участка, произведённые с согласия ссудодателя, ссудодатель обязан компенсировать (п. 1 ст. 622, п. 2 ст. 689 ГК РФ).

Таким образом, можно констатировать, что вопрос о правовой судьбе объектов, возведённых на участке в период действия договора безвозмездного пользования, при прекращении данного договора разрешается так же, как и аналогичный вопрос о правовой судьбе объектов на участке при прекращении договора аренды, что объясняется схожестью указанных видов договора.

[1] В силу п. 2 ст. 689 ГК РФ.

Заключение договора безвозмездного пользования земельным участком

Договор нужно составить обязательно в письменной форме. В тексте указать существенные условия: наименование сторон, точное описание предмета договора (адрес, кадастровый номер, площадь), целевое назначение, срок, ответственность сторон, способы расторжения.

Важно понимать, что факт заключения договора не означает, что право пользования участком перешло к ссудополучателю. Нередки ситуации, когда договор заключен, а собственник своими действиями препятствует пользованию контрагентом земельным участком. В этой ситуации получается, что фактически право пользования от ссудодателя ссудополучателю так и не перешло.

Момент передачи этого права необходимо фиксировать в специальном документе – акте приема-передачи земельного участка. Этот акт надо составлять как при заключении договора при передаче участка пользователю, так и при расторжении договора, когда участков возвращается к своему собственнику.

Прекращение действия договора

Чаще всего договоры безвозмездного пользования земельными участками прекращают свое действие по истечении срока, на который они заключались. Но что делать, если срок еще не истек, а поведение контрагента либо иные обстоятельства вызывают недовольство и желание порвать отношения прямо сейчас?

Законом предусмотрены различные ситуации, когда договор может быть расторгнут по желанию сторон. Собственно говоря, тут в силу вступают нормы ГК о договоре ссуды, в результате чего применительно к земельным участкам получается следующее.

По инициативе пользователя договор может быть расторгнут в случаях, если:

после заключения договора им выявлены недостатки земельного участка;
стало известно о правах третьих лиц, о которых собственник умолчал при совершении сделки (например, через участок проходит общественная тропа, по которой постоянно ходят люди);
земля фактически так и не передана;
невозможно пользоваться участком по каким-либо причинам (например, участок приобретался для организации на нем пасеки с расчетом на находящуюся поблизости липовую рощу, однако вскоре после заключения договора эту рощу вырубили, и на ее месте появилась автомобильная дорога);
при возникновении форс-мажорных обстоятельств.

У собственника тоже могут возникнуть причины, по которым он захочет расторгнуть договор раньше времени, например:

если земля используется не по целевому назначению (передавали для ведения сельского хозяйства, а там вдруг дом вырос);
если выяснилось, что пользователь передал участок третьим лицам (например, решил заработать, сдав землю в аренду);
если действия пользователя привели к ухудшению качества земли.

Получение земельного участка в безвозмездное пользование – отличная возможность обзавестись землей без крупных вложений. Этот способ доступен даже малоимущим, и в этом его главное преимущество.

Безвозмездное срочное пользование

Право безвозмездного срочного пользования (ст. 24 ЗК РФ) является правом, на основании которого могут быть предоставлены земельные участки, как предполагал законодатель, на относительно небольшой срок. В то же время, поскольку предельный срок безвозмездного срочного пользования законом не установлен, на практике имеются случаи передачи участков на основе этого права и на длительные сроки.

Возможностей по использованию земли бесплатно закон предоставляет немного. Одним из таких случаев оказывается использование земли в соответствии со ст. 24 ЗК РФ на основании права безвозмездного срочного пользования.

Безвозмездное пользование земельным участком оказывается исключением из общего принципа платности землепользования, установленного ст. 1 ЗК РФ. Поэтому безвозмездное срочное пользование может быть предоставлено лицу только по основаниям, предусмотренным законом и, как правило, на небольшой срок (опять же ввиду необходимости соблюдения платности землепользования).

В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки: из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ, юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, на срок не более чем один год, а также религиозным организациям в соответствии с п. 3 ст. 30 и п. 1 ст. 36 ЗК РФ без указания максимального срока в законе; также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости; из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора; из земель организаций, указанных в п. 2 ст. 24 ЗК РФ, гражданам в ви-

де служебного надела; из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в предусмотренных ЛК РФ случаях.

Безвозмездное срочное пользование позволяет пользователю только пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. При этом на него возлагаются все те же обязанности по рациональному использованию и охране земель, что и на иных правообладателей. А следовательно, за нарушение этих требований они могут быть привлечены к юридической ответственности.

Правом предоставления во временное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают, согласно ст. 29 ЗК РФ, органы государственной власти или местного самоуправления, наделенные ЗК РФ общими полномочиями по предоставлению соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Статьей 24 ЗК РФ установлено, что в безвозмездное срочное пользование земельные участки могут быть предоставлены и гражданами. Однако среди граждан таким правом на основании настоящей статьи наделены только собственники земельных участков, лица, владеющие земельными участками на основании иных правовых титулов правом предоставления участка в безвозмездное срочное пользование не обладают.

Срок использования земельного участка на основании права безвозмездного срочного пользования определяется государственным актом или актом местного самоуправления о предоставлении земельного участка либо договором о его (участка) передаче. Исключение составляют служебные земельные наделы, срок использования которых на основании ЗК РФ (см. ст. 49 и др.) зависит от срока исполнения пользователем трудовых обязанностей.

Служебный земельный надел — это земельный участок, который предоставляется организацией гражданину в связи с исполнением им трудовых обязанностей (в соответствии с трудовым договором). Предоставление осуществляется, как правило, из земель промышленности или иного специального назначения для сельскохозяйственного использования (см., например, комм, к ст. 93 ЗК РФ). Перечень земель, установленный статьей 24 ЗК РФ, из которых могут быть предоставлены служебные земельные наделы, является открытым. Основы правового режима служебного земельного надела определяются ЗК РФ.

Следует заметить, что Верховным Судом РФ разъяснено, что нормы о льготном предоставлении служебных земельных наделов могут быть установлены как федеральными законами, так и законами субъектов РФ, если нормы в последних не противоречат федеральному законодательству (определение от 09.04.2008 № 44-Г08-20 по заявлению заместителя прокурора Пермского края о признании недействующим Закона Пермской области «О социальных гарантиях должностных лиц государственной лесной охраны» от 07.04.1999 № 461-68). При этом суд пояснил, что Законом устанавливаются лишь социальные гарантии для отдельных категорий граждан, что соответствует ст.

26.3.1 Федерального закона «Об общих принципах организации законодательных (представительных) органов государственной власти субъектов Российской Федерации» по осуществлению полномочий по предметам ведения РФ и полномочий по предметам совместного ведения. Меры социальной поддержки, установленные п. 1 ст. 1 оспариваемого Закона, не определены федеральным законодательством и не могут ему противоречить. Нормы оспариваемого Закона, касающиеся предоставления служебных наделов, также не противоречат федеральному законодательству, поскольку категории работников организаций и отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, устанавливаются как законодательством РФ, так и законодательством субъекта РФ, что предусмотрено ч. 2 ст. 24 ЗК РФ.

Право безвозмездного срочного пользования земельными участками

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком представляет собой пользование земельным участком в течение определенного срока, установленного на основании закона или договора. Предоставление земельных участков на этом праве является безвозмездным. В отличие от права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельные участки в безвозмездное срочное пользование предоставлялись как до введения в действие ЗК РФ, так и после.

Земельные участки в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на срок не более чем один год государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Основанием приобретения права безвозмездного срочного пользования в данном случае является административный акт органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Кроме того, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельные участки могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения на срок строительства. Также вышеперечисленные земельные участки предоставляются религиозным организациям для безвозмездного пользования зданиями, строениями, сооружениями религиозного и благотворительного назначения на срок такого пользования.

Гражданам и юридическим лицам на этом праве могут предоставляться земельные участки, находящиеся в частной собственности. В данном случае заключается договор, в котором указывается срок, на который предоставляется земельный участок. В соответствии со ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать или передает земельный участок (его часть) в безвозмездное пользование на определенный срок другой стороне, а последняя обязуется использовать земельный участок (его часть) в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоохранное, природоресурсное, градостроительное и иное законодательство и вернуть земельный участок (его часть) в состоянии, пригодном для дальнейшего его целевого использования. Земельный участок, подлежащий передаче по такому договору, определяется путем указания кадастрового номера, категории земель, местоположения (адреса), площади, разрешенного использования, принадлежности.

Следующим объектом регулирования отношений безвозмездного срочного пользования является предоставление земельных участков в виде служебных наделов из земель, предоставленных предприятиям и организациям отдельных отраслей экономики, например, организациям транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организациям, осуществляющим деятельность в сфере охотничьего хозяйства, государственным природным заповедникам и национальным паркам. Основанием выделения работникам служебного земельного надела служит решение соответствующей организации о выделении работнику служебного земельного надела при наличии заявления работника.

Надел предоставляется из числа земель, принадлежащих такой организации. Категории работников организаций отдельных отраслей экономики, имеющих право на получение служебных наделов, а также условия их предоставления устанавливаются законодательством РФ и субъектов РФ. Право безвозмездного срочного пользования служебным земельным наделом прекращается при прекращении работником трудовых отношений, в связи с которыми надел был предоставлен. Однако при переходе работником на пенсию по старости или инвалидности право на служебный надел сохраняется. Право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи: 1) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, – на весь срок прохождения службы [1] ; 2) работника, поступившего на учебу, – на весь срок обучения в образовательном учреждении (виды учреждений определены Федеральным законом от 10.07.1992 № 3266-1 «Об образовании»); 3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.

Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.

Права и обязанности лиц, использующих служебные наделы, определяются ст. 40–42 ЗК РФ, в соответствии с которыми служебные наделы должны использоваться в соответствии с их целевым назначением (как правило, сельскохозяйственные цели), принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное срочное пользование земельные участки могут предоставляться лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд», на срок строительства объекта недвижимости.

С марта 2009 г. ЗК РФ установлена возможность предоставления земельных участков (в данном случае лесных участков) на праве безвозмездного срочного пользования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам и гражданам в случаях, предусмотренных ЛК РФ.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон:

– по истечении срока, на который земельный участок был выделен;
– при отказе землепользователя;
– при нарушении земельного, экологического, гражданского, градостроительного законодательства;
– при реквизиции;
– по иным, предусмотренным федеральными законами, случаям.

[1] См.: определение ВС РФ от 03.11.2004 № 56-ГО4-25.